Grundbuch

Was ist ein Grundbuch?
Der Aufbau des Grundbuchs
Das Grundbuchamt
Eintragungen im Grundbuch
Was ist für eine Eintragung oder Löschung im Grundbuch erforderlich?
Ausnahmefälle
Kosten für Grundbucheintragungen
Grundbucheinsicht, Grundbuchausdruck

Was ist ein Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein vom Amtsgericht als Grundbuchamt geführtes amtliches Register. Es dient der Begründung und der Auskunft über die Eigentums- und sonstigen Belastungsverhältnisse am Grundeigentum.

Der Begriff „Grundeigentum“ umfasst dabei sowohl Grundstücke als auch Wohnungs- und Teileigentume sowie sogenannte grundstücksgleiche Rechte wie das Erbbaurecht (eigenes Bauwerk auf fremdem Grund und Boden).

Die Grundbücher in Papierform, in denen die Eintragungen früher vorgenommen wurden und die dem Grundbuchamt seinen Namen gegeben haben, werden nicht mehr geführt.

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Die Grundbücher werden in Niedersachsen nur noch in elektronischer Form mit dem Programmsystem „SolumSTAR“ geführt.

Die Grundbucheintragungen werden als elektronische Datensammlung in einem Sicherheitsrechenzentrum im Informatikzentrum Niedersachsen (izn) zentral vorgehalten.

Für die Eintragungen im Grundbuch gilt der „Grundsatz des öffentlichen Glaubens“, das heißt, jeder kann auf die Richtigkeit der Eintragungen vertrauen.

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Der Aufbau des Grundbuchs

Das für ein Grundstück angelegte Grundbuchblatt besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen (Abteilung I, II und III).

Die Aufschrift (das Deckblatt) bezeichnet das zuständige Amtsgericht, den Grundbuchbezirk, die Nummer des Grundbuchblattes sowie eventuelle Vermerke (z. B. Angabe „Wohnungseigentum“, „Erbbaurecht“).

Im Bestandsverzeichnis sind die Grundstücke mit den Angaben zur Lage (Gemarkung, Flur, Flurstück), Wirtschaftsart und Größe eingetragen. Diese Daten zur Beschreibung von Grund und Boden übernimmt das Grundbuchamt (weitgehend) aus dem Liegenschaftskataster des Landesamtes für Geoinformation und Landentwicklung Niedersachsen (abgekürzt LGLN; früher Katasteramt).

Abteilung I enthält die Angaben zu der Eigentümerin oder dem Eigentümer bzw. der/dem Erbbau-berechtigten. Bei mehreren Personen muss das sie verbindende Gemeinschaftsverhältnis angegeben sein.

Beispiel:

• Eheleute sind in Bruchteilsgemeinschaft - „zu je 1/2 Anteil“ - eingetragen,
• Erben eines verstorbenen Eigentümers sind „in Erbengemeinschaft“ eingetragen.

In Abteilung II werden die Lasten und Beschränkungen des Grundstücks (mit Ausnahme von Hypotheken und Grundschulden) eingetragen.

Dies können zum Beispiel sein:

• Rechte, die einem Dritten die Benutzung des Grundstücks in einzelnen Beziehungen gestatten (wie Wegerechte, Stromleitungs- und Versorgungsleitungsrechte, Wohnungsrechte),
• Nießbrauch (umfassendes Nutzungsrecht),
• Reallasten (Rechte auf wiederkehrende Leistungen, z. B. Zahlung einer Geldrente)
• Beschränkungen des Eigentümers in der Verfügung über das Grundstück (z. B. Anordnung der Testamentsvollstreckung oder einer Nacherbfolge, Insolvenz- und/oder Zwangsversteigerungsvermerk),
• sogenannte Erwerbs-/Auflassungsvormerkungen, die den Anspruch des Käufers gegen den Verkäufer (Eigentümer) auf vertragsgerechten Eigentumserwerb bis zur Umschreibung des Eigentums auf den Erwerber sichern.

In Abteilung III werden Grundpfandrechte (Grundschulden, Hypotheken) eingetragen.

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Das Grundbuchamt

Das Grundbuch und die dazu gehörige Grundakte werden durch das Grundbuchamt geführt. Das Grundbuchamt ist eine Abteilung des jeweiligen Amtsgerichts.

Die Grundbuchämter sind für die Führung der Grundbücher aller in ihrem Bezirk liegenden Grundstücke zuständig. Grundbuchamtsbezirk ist somit der Amtsgerichtsbezirk.

Um die Richtigkeit des Grundbuchs sicherzustellen, haben die Grundbuchämter bei Bearbeitung der Eintragungsanträge und Löschungen die Einhaltung der rechtlichen Vorgaben zu prüfen und zu beachten. Dies sind materiell-rechtlich das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und das Erbbaurechtsgesetz (ErbBauRG). Dort ist im Wesentlichen geregelt, wie Rechte an Grundstücken begründet, erworben und übertragen werden. Formell-rechtliche Vorgaben enthalten die Grundbuchordnung (GBO) und die Grundbuchverfügung (GBV). Dort ist der Ablauf des Verfahrens in Grundbuchsachen geregelt, insbesondere wie Rechte in das Grundbuch eingetragen oder gelöscht werden.

Damit soll gewährleistet werden, dass der „öffentliche Glaube“ von richtigen Eintragungen und Löschungen ausgehen darf. Nach § 892 Absatz 1 BGB gilt die Vermutung, dass alle Eintragungen im Grundbuch der Richtigkeit entsprechen.

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Eintragungen im Grundbuch

Was ist für eine Eintragung oder Löschung im Grundbuch erforderlich?

Rechtsänderungen und die entsprechenden Eintragungen im Grundbuch erfolgen auf der Grundlage des Einigungs- und Eintragungsprinzips, das heißt, zum Erwerb von Eigentum an einem Grundstück oder für die Entstehung von Rechten am Grundstück sind Einigung bzw. Bewilligung und Eintragung in das Grundbuch notwendig. Dabei sind strenge Formvorschriften einzuhalten.

Die zur Eintragung im Grundbuch erforderlichen Erklärungen, wie z. B. Grundstücksübertragungsverträge, Grundschuldbestellungen usw., sind durch öffentlich beglaubigte oder beurkundete Erklärungen (Bewilligung oder Auflassung) der Beteiligten nachzuweisen. Zur Aufnahme dieser Urkunden muss grundsätzlich eine Notarin oder ein Notar aufgesucht werden. Das Grundbuchamt ist zur Aufnahme dieser Erklärungen nicht berechtigt.

Durch den Abschluss eines Kaufvertrages wird man noch nicht Eigentümer eines Grundstücks. Ein Eigentümerwechsel ist erst mit der Eintragung in das Grundbuch vollzogen (Ausnahme: Erbfall oder Eigentumserwerb durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung).

Für die Eigentumsumschreibung sind verschiedene behördliche Genehmigungen notwendig. Darauf weist der Notar bei Beurkundung des Vertrages hin. Wenn die vertraglichen Voraussetzungen und behördlichen Genehmigungen vorliegen, reicht der Notar die Unterlagen mit dem Antrag auf Umschreibung des Eigentums beim Grundbuchamt ein. In jedem Fall darf das Grundbuchamt den Eigentumswechsel erst eintragen, wenn die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes vorliegt.

Zur Löschung einer Grundschuld im Grundbuch (abgezahlter Kredit) werden benötigt:

• die Löschungsbewilligung des jeweiligen Gläubigers (Kreditgebers),
• eine Zustimmungserklärung aller Eigentümer zur Löschung des Rechts, bei der die Unterschrift der Eigentümer durch einen Notar öffentlich beglaubigt werden muss!
• ein formloser schriftlicher Antrag des Eigentümers; bei mehreren genügt der Antrag einer Person,
• bei Briefrechten: der erteilte Grundschuld- oder Hypothekenbrief.

Hinweis: Wenn kein Hypotheken- oder Grundschuldbrief erteilt ist, enthält der Eintragungstext der Hypothek oder Grundschuld im Grundbuch den Vermerk „ohne Brief“ oder „brieflos“.

Nur in wenigen Ausnahmefällen können Eintragungen im Grundbuch ohne notarielle Mitwirkung erfolgen. Hier genügt ein einfacher schriftlicher Antrag.

Solche Fälle sind zum Beispiel:

• die Grundbuchberichtigung in Abteilung I (Eigentum) aufgrund eines Erbfalles, wenn ein notarielles Testament oder ein Erbschein vorliegt.
• die Grundbuchberichtigung aufgrund Namensänderung, dies unter Vorlage der erforderlichen Personenstandsurkunde (zum Beispiel Auszug aus dem Familienbuch) im Original oder in beglaubigter Abschrift.
• die Löschung eines Rechts in Abteilung II, weil dies erloschen ist.

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Neben dem Antrag sind in der Regel weitere Nachweise erforderlich.

Wenn der Berechtigte eines Wohnrechts, eines Nießbrauchs oder einer Reallast verstorben ist, ist zur Löschung des Rechts das Original oder eine beglaubigte Abschrift der Sterbeurkunde des/der Berechtigten vorzulegen

(Beachte: Unter Umständen kann die Löschung des Rechts erst nach Ablauf eines Jahres nach dem Tod des/der Berechtigen erfolgen).

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Kosten für Grundbucheintragungen

Die in Grundbuchsachen durch das Grundbuchamt zu erhebenden Gerichtskosten (Gebühren und Auslagen) sind mit Wirkung vom 01.08.2013 im Gesetz über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare (Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG) geregelt.

Bei den Gebühren gibt es Wertgebühren und Festgebühren.

Bei Wertgebühren hängt die Gebührenhöhe vom jeweiligen Geschäftswert (z. B. dem Grundstücksverkehrswert, Kaufpreis, Nennbetrag einer Grundschuld) ab. Die Gebührenhöhe bestimmt sich in verschiedenen Wertstufen nach der Gebührentabelle zu § 34 GNotKG, z. B.

Wertstufe von 80.000,01 € bis 95.000 €, 1,0 Gebühr: 246,00 €

Wertstufe von 95.000,01 € bis 110.000 €, 1,0 Gebühr: 273,00 €

Wertstufe von 110.000,01 € bis 125.000 €, 1,0 Gebühr: 300,00 €

Festgebühren werden dagegen unabhängig vom Wert und Aufwand der Tätigkeit in einer bestimmten Höhe (Festbetrag) erhoben.

Beispiel: Ein Käufer erwirbt ein Grundstück zum Kaufpreis von 220.000 €.

Das Grundstück wird zur Kaufpreisfinanzierung mit einer brieflosen Grundschuld in Höhe von 190.000 € belastet.

Eintragungen im Grundbuch:	Gebührentatbestand	Gebühr
Eintragung einer Auflassungsvormerkung	0,5 Gebühr KV Nr. 14150 GNotKG (Wertgebühr)	242,50 €
Eintragung des Käufers als Eigentümer	1,0 Gebühr KV Nr. 14110 GNotKG (Wertgebühr)	485,00 €
Löschung der Auflassungsvormerkung	KV Nr. 14152 GNotKG (Festgebühr)	25,00 €
Eintragung einer Grundschuld - ohne Brief -	1,0 Gebühr KV Nr. 14121 GNotKG (Wertgebühr)	435,00 €
dazu Erteilung eines amtlichen Grundbuchausdrucks	KV Nr. 17001 GNotKG (Festgebühr)	20,00 €

Der Mindestbetrag einer Gebühr ist 15,00 €.

Kostenschuldner ist in der Regel derjenige, der einen Antrag auf Grundbucheintragung stellt, oder die Kostenübernahme erklärt hat.

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Grundbucheinsicht, Grundbuchausdruck

Wer ein Grundbuch oder die Grundakten einsehen oder einen Grundbuchausdruck erhalten möchte, hat sein „berechtigtes Interesse“ darzulegen, da der eingetragene Eigentümer und andere Berechtigte gegen unbefugte Einsicht oder bloße Neugier zu schützen sind.

Ein berechtigtes Interesse haben grundsätzlich:

• der/die Eigentümer/in, der/die Erbbauberechtigte/r
• der/die dinglich (eingetragene) Berechtigte eines in Abteilung II oder III eingetragenen Rechts,
• Personen, die im Besitz eines Vollstreckungstitels gegen den/die Eigentümer/in, die/den Erbbauberechtigte/n oder dinglich Berechtigten sind,
• Personen, die im Besitz einer Vollmachtsurkunde eines Einsichtsberechtigten sind.

Bloßes Kaufinteresse an einem Grundstück begründet noch kein „berechtigtes Interesse“.

Die Grundbucheinsicht erfolgt in den Räumen des Grundbuchamtes. Hier stehen Einsichtsplätze zur Verfügung, an denen die Daten am PC aufgerufen werden können. Ein Personalausweis ist dazu vorzulegen. Die Einsicht in das Grundbuch bei Gericht ist gebührenfrei.

Für Notarinnen und Notare, Banken, Sparkassen, Versicherungen, öffentlich bestellte Vermessungsingenieure, Behörden der Landesverwaltung Niedersachsen besteht zudem seit Einrichtung von Solum-STAR im Rahmen des automatisierten Abrufverfahrens die Möglichkeit des Online-Zugriffs auf die Grundbuchdaten innerhalb ihrer eigenen Räumlichkeiten. Informationen über die Zulassungsmodalitäten (technisch, rechtlich, kostenmäßig) für den Online-Zugriff sind über die Internetadresse des Oberlandesgerichts Celle (www.olg-celle.de) zu erhalten.

Wer ein Recht auf Grundbucheinsicht hat, kann auf Antrag einen einfachen oder amtlichen Grundbuchausdruck erhalten. Ein Antrag auf Erteilung eines Grundbuchausdruckes kann beim zuständigen Grundbuchamt schriftlich, per Telefax oder persönlich gestellt werden. Telefonisch oder per E-Mail sind Anträge nicht möglich.

Zum Vordruck zur Antragstellung.

Die Gebühren für einen Grundbuchausdruck betragen:

• 10,00 € für einen einfachen Ausdruck,
• 20,00 € für einen amtlichen Ausdruck.

Die Anforderung von Grundbuchauszügen beim Grundbuchamt ist kostengünstiger und zuverlässiger als auf Internetportalen.

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